Tư vấn pháp luật về việc mua đất đã thế chấp Ngân hàng
Thưa Luật sư, tôi đang có ý định mua một mảnh đất có diện tích là 100m2. Nhưng mảnh đất đó hiện đang thế chấp ngân hàng nên hai bên mua và bán chúng tôi định sẽ làm biên bản thỏa thuận mua bán, có nội dung khi đến hết hạn phải trả ngân hàng, bên bán phải có trách nhiệm trả nợ cho ngân hàng lấy sổ đỏ ra và sang tên cho bên mua là tôi. Xin luật sư tư vấn cho tôi, khi mua thì tôi cần phải tiến hành các thủ tục gì để bảo vệ được quyền lợi của mình? Giả sử, quá hạn ngân hàng mà người bán không thanh toán được cho ngân hàng thì mảnh đất đó sẽ được xử lý như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư của Công ty Luật Tô Cát xin tư vấn cho bạn như sau:
Theo quy định của pháp luật tại Điều 348 và Điều 349 của Bộ luật Dân sự 2005, khi người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thì người sử dụng đất đó có các nghĩa vụ: …Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Do đó, trong trường hợp của bạn, việc mua bán mảnh đất đang được thế chấp chỉ có thể thực hiện trong trường hợp bên nhận thế chấp là Ngân hàng đồng ý cho bên bán bán mảnh đất trên cho bạn.
Trong trường hợp quá hạn ngân hàng mà người bán không thanh toán được cho ngân hàng thì theo quy định tại Điều 355 Bộ luật dân sự 2005 quy định về xử lý tài sản thế chấp:“Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.”
Trong đó, Điều 336 Bộ luật dân sự 2005 lại quy định: “Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.”
Và Điều 338 Bộ luật dân sự 2005 cũng quy định về thanh toán tiền bán tài sản cầm cố như sau:“Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó.”
Như vậy, việc xử lý mảnh đất thế chấp ở trên khi hết hạn với ngân hàng mà bên bán không thanh toán được thì mảnh đất đó sẽ được xử lý giống như trường hợp xử lý đối với tài sản cầm cố tại Điều 338 Bộ luật dân sự 2005. Cụ thể là: Đến khi hết hạn, người thế chấp mảnh đất không thể thanh toán khoản vay cho ngân hàng thì mảnh đất trên sẽ được xử lý theo sự thỏa thuận của ngân hàng với người thế chấp hoặc sẽ được bán đấu giá. Số tiền bán đấu giá sẽ được sử dụng để thanh toán các nghĩa vụ tài chính của người thế chấp, trong đó ngân hàng được ưu tiên thanh toán trước. Sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ tài chính mà còn thừa thì bên thế chấp được nhận về, nếu còn thiếu thì phải trả tiếp số nợ đó.
Như vậy, việc bạn mua mảnh đất thế chấp của ngân hàng chỉ thực hiện được nếu được Ngân hàng đồng ý cho 2 bên chuyển nhượng cho nhau, và nên chắc chắn bên bán có thể thanh toán khoản vay cho Ngân hàng khi đến hạn để không ảnh hưởng tới quyền lợi của bạn.
Trân trọng!
— H2O —
