Câu hỏi:
Nhà tôi có khoảng hơn 1000 m2 đất, tôi đã làm nhà, đất cạnh đường liên tỉnh (Hà Tĩnh). Khi làm đường liên tỉnh thì nhà nước thu hồi tầm 300m2 dọc theo mặt tiền đường đi, đền bù cho tôi là đất ở.
Hiện nay, số đất còn lại, tôi đi làm giấy chứng nhận (sổ đỏ) thì họ ghi đất vườn, tôi hỏi tại sao không ghi đất ở lại ghi đất vườn.
họ bảo là số đất ở có 300m đã đền bù khi thu hồi hết rồi. giờ chỉ còn đất vườn thôi.
Thêm nữa phần diện tích thu hồi trên thực tế là vườn cây, trên phần đất còn lại thì có nhà.
họ trả lời tôi như vậy có đúng không.
Luật sư trả lời:
Xin chào bạn, đầu tiên Luật sư xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và đặt niềm tin vào Luật sư. Luật sư xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:
Thắc mắc chính của bạn là khi bạn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho diện tích đất 700m2 đang sử dụng thì trong cơ quan có thẩm quyền đã ghi phần diện tích này là đất vườn.
Trong tình huống này Luật sư xin phân tích 02 ý như sau:
Thứ nhất, về quy định pháp luật ghi nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất ban hàng ngày 19 tháng 05 năm 2014
Tại điểm c khoản 5 Điều 6
- c) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2”.
Tại điểm d khoản 6 Điều 6
- d) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà một phần diện tích được công nhận là đất ở và phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi “Đất ở” và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo, tiếp theo ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp và diện tích kèm theo;
Theo quy định trên, đối với diện tích đất vườn ao trong thửa đất ở thì phần diện tích này được ghi nhận thuộc nhóm đất nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2014 ví dụ ghi là đất trồng cây lâu năm, hoặc đất trồng cây hàng năm. Bạn trình bày là giấy chứng nhận ghi là “đất vườn”, ở đây bạn không chia sẻ hình ảnh Giấy chứng nhận, do đó mong bạn kiểm tra lại chính xác nội dung ghi trong giấy. Nếu nội dung ghi trong Giấy chứng nhận không đúng với hướng dẫn của pháp luật có nghĩa là cán bộ cấp giấy đã có sự nhầm lẫn trong cách ghi nhận.
Thứ hai, chúng ta bàn về việc phần diện tích 700m2 còn lại sau khi đã thu hồi 300m2 không được ghi nhận là đất ở.
Tổng diện tích mảnh đất mà bạn có trước khi bị thu hồi là 1000m2 thuộc địa giới tỉnh Hà Tĩnh, Luật sư đã đối chiếu thông tin với
“Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
…..4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
- a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
- b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
- c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
- Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
…………….”
Và Quyết định số 72/2014/QĐ-UBND UBND tỉnh Hà Tĩnh ban hàng ngày 24 tháng 10 năm 2014Quyết định ban hành quy định về hạn mức diện tích giao đất ở; Hạn mức diện tích giao đất chưa sử dụng để sử dụng vào mục đích nông nghiệp; Hạn mức công nhận diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn ao; Hạn mức công nhận diện tích đất nông nghiệp do tự khai hoang và diện tích tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh
Luật sưnhận định diện tích tối đa theo quy định trên được ghi nhận là đất ở là 300m2 . Do đó, khi chính quyền địa phương thu hồi 300m2 mặt đường và đền bù toàn bộ diện tích trên với giá đất ở là hợp lý. Vậy đương nhiên phần đất còn lại của thửa đất 1000m2 là được hiểu là đất vườn.
Diện tích đất vườn này được ghi nhận như thế nào trên Giấy chứng nhận sau khi thực hiện thu hồi đất, phần đất này có được ghi nhận là đất ở không?
Căn cứ quy định của pháp luật về bồi thường đất
- Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất,Điều 79. Bồi thường về đất khiNhà nước thu hồi đất ở Luật Đất Đai 2014.
- Điều Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở Nghị định 47/2014/NĐ-CPQuy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014.
- Điều Tái định cư trên diện tích đất còn lại của thửa đất có nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư 37/2014/TT-BTNMTQuy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi nhà nước thu hồi đấtban hành ngày 30 tháng 6 năm 2014.
“Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để tái định cư trong trường hợp thửa đất có nhà ở bị thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở quy định tại Khoản 5 Điều 6 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CPđược thực hiện theo quy định sau đây:
- Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để tái định cư trong trường hợp thửa đất có nhà ở bị thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở chỉ được thực hiện khi phần diện tích còn lại của thửa đất thu hồi đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi.
- Trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất có nhà ở bị thu hồi không đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi hoặc người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất còn lại theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích đất còn lại trong thửa đất có nhà ở không đủ điều kiện được phép tách thửa khi Nhà nước thu hồi đất phải được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.”
Điều kiện để thửa đất nông nghiệp (trong trường hợp này là đất vườn) được chuyển đổi mục đích sang đất ở là diện tích thu hồi là diện tích đất có nhà ở, diện tích còn lại đủ điều kiện tách thửa.
Qua phân tích ở trên, áp dụng vào tình huống của bạn, để trả lời chính xác phần đất 700m2 còn lại được ghi nhận là đất vườn có đúng hay không. Luật sư xin có ý kiến như sau:
Thứ nhất, Luật sư hiểu là đất của bạn trước khi thu hồi là chưa có giấy chứng nhận do vậy cần xác minh lại nguồn gốc và căn cứ phân loại đất trước đó để biết lịch sử của mảnh đất được phân loại và các diện tích đất trên thửa được chia, kê khai như thế nào?
Thứ hai, dựa trên thông tin bạn cung cấp, Luật sư đưa ra tư vấn là bạn cần kiểm tra lại nội dung ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là “ đất vườn” hay “ đất nông nghiệp”, để biết chính xác cán bộ có ghi nhận đúng quy định của pháp luật không.
Thứ ba, căn cứ trên các thông tin, hiện trạng thực tế của mảnh đất, nếu bạn có nhu cầu ở và xây dựng công trình nhà ở hợp pháp trên đất, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 1 Điều 4 thông tư 37/2014/TT-BTNMT, và theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.
Ghi chú: Tư vấn trên chỉ mang tính chất tham khảo, nội dung có thể thay đổi nếu quy định pháp luật thay đổi hoặc tình huống thực tế có những thông tin về hồ sơ, tài liệu khác phát sinh so với dữ liệu nêu ra tại câu hỏi này.
