Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất

1. Đánh giá pháp lý.

Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất cơ bản được quy định trong luật đất đai 2013; Nghị định 43/ 2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/ND-CP; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT; và các văn bản khác có liên quan. Căn cứ vào các văn bản pháp luật đã nêu, trình tự thực hiện hai thủ tục trên được thực hiện như sau:

THỦ TỤC ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

03 ngày làm việc

14 ngày

09 ngày làm việc

01 ngày

2. Những vấn đề đặt ra với lý luận và thực tiễn pháp luật nước ta.

3.1: Về thành phần hồ sơ:

 Về lý luận, pháp luật đất đai cơ bản đã quy định khá cụ thể về thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, về phần hồ sơ tất cả các văn bản pháp luật có liên quan đến thủ tục này chỉ quy định về thành phần hồ sơ chứ không hướng dẫn làm như thế nào để có được những tài liệu đó nhằm hoàn thiện hồ sơ. Vậy, ở đây đặt ra một số vấn đề về cách thức thu thập tài liệu hoàn thành hồ sơ như sau.

Thứ nhất, trong thành phần hồ sơ yêu cầu có giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.  Tại quy định này ta chỉ thấy nhắc đến giấy phép xây dựng chứ không nhắc đến là giấy phép xây dựng bản gốc hay bản sao. Vậy người sở hữu nhà ở khi nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở mà nộp bản sao giấy phép xây dựng có được hay không? Tại trường hợp này, căn cứ theo khoản 2- Điều 11- Thông tư số 24/ 2014/TT-BTNMT thì người nộp hồ sơ được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ đã công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; nộp bản sao của giấy tờ và xuất trình bản gốc để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao; nộp bản chính giấy tờ. Ngoài ra, căn cứ theo khoản 3- Điều 11- Thông tứ số 24/2014/TT-BTNMT trường hợp nộp bản sao giấy tờ thì khi nhận được giấy chứng nhận, người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan trao Giấy chứng nhận để chuyển lưu trữ theo quy định của Thông tư này; trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư. Như vậy, đối với giấy phép xây dựng người xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ cần nộp bản sao giấy phép xây dựng. Tuy nhiên,em có đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Hà Đông để được tư vấn về thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì tại đây yêu cầu giấy phép xây dựng buộc phải là bản gốc. Tức là tại đây nếu chủ sở hữu nhà ở nộp giấy phép xây dựng bản sao thì hồ sơ sẽ bị trả lại. Như vây, ta có thể thấy đã có sự sai phạm về thủ tục hành chính của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Hà Đông từ đó dẫn đến những khó khăn của việc thực hiện quyền lợi của người dân cụ thể là: Theo sự khảo sát của em tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Hà Đông, thì những người dân được em hỏi về giấy phép xây dựng thì đa số mọi người ban đầu đều nghĩ giấy phép xây dựng nộp kèm theo hồ sơ là bản sao cho đến khi đến nộp hồ sơ và được tư vấn là phải nộp bản gốc thì mới biết, nhiều trường hợp vì thế mà phải đến văn phòng đăng ký đất đai hai lần mới nộp được hồ sơ. Chưa kể đến những trường hợp bị mất giấy phép xây dựng mà có giấy phép xây dựng bản sao nhưng tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Hà Đông lại không chấp nhận bản sao thì người này phải đến nơi đã cấp giấy phép xây dựng cũ để xin cấp lại. Mà theo thủ tục xin cấp lại giấy phép xây dựng do bị mất thì thời hạn được cấp lại giấy phép xây dựng kể từ khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhận được hồ sơ hợp lệ là trong 05 ngày làm việc. Vậy trong thời gian đợi để được cấp lại giấy phép xây dựng thì quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở đã bị trì hoãn.

Thứ hai, tại thông tư số 24/2014/TT-BTNMT chỉ quy định đối với trường hợp đăng ký quyền sở nhà ở phải có sơ đồ nhà ở. Sơ đồ nhà ở thể hiện phạm vi ranh giới xây dựng ( là phạm vi chiếm đất tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao) của nhà ở. Như vậy, sơ đồ nhà ở không thể do chủ sở hữu nhà ở tự vẽ lên. Vậy quá trình để có được một sơ đồ nhà ở như thế nào? Theo sự tìm hiểu của em về vấn đề này thì muốn có được sơ đồ nhà ở thì trước tiên phải làm hồ sơ hoàn công. Hồ sơ hoàn công nhà ở tư nhân hay công trình xây dựng là tổng hợp tất cả các giấy tờ liên quan tới vấn đề xây dựng theo quy định của nhà nước để làm căn cứ thẩm tra công trình và cấp sổ hồng hoàn công. Thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ và công trình là thủ tục bắt buộc đối với nhà ở và công trình phải xin giấy phép xây dựng. Và muốn làm hồ sơ hoàn công thì chủ sở hữu nhà ở phải thuê đơn vị tư vấn về xây dựng làm. Như vậy, muốn đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì chủ sở hữu phải thực hiện thêm những thủ tục khác mà trong pháp luật về đất đai không quy định. Đặt trường hợp những người dân không hiểu biết rõ về pháp luật thì họ có biết đến những thủ tục ngoài lề như vậy không?  Vậy, ta có thể thấy chỉ để hoàn thiện một bộ hồ sơ cho một thủ tục mà phải thực hiện thêm những thủ tục hành chính khác. Ngoài ra, có nhiều tài liệu trong hồ sơ bản thân không thể tự mình thực hiện mà phải nhờ đến những cơ quan có thẩm quyền hay phải thuê một đơn vị pháp luật. Hơn nữa, cùng liên quan đến một thủ tục nhưng lại được quy định tại nhiều văn bản pháp luật không cùng lĩnh vực, quy định tại văn bản pháp luật này lại không hướng dẫn phải tìm đến văn bản pháp luật kia, hay văn bản pháp luật A sửa đổi một số điều khoản của văn bản pháp luật B ( văn bản B chỉ hết hiệu lực một phần) và văn bản pháp luật B lại hướng dẫn cho một văn bản pháp luật C. Với những quy định pháp luật chưa rõ ràng cùng với rừng luật của Việt Nam, bản thân người hiểu biết pháp luật còn khó khăn trong việc tìm kiếm căn cứ pháp lý thì một người dân không hiểu biết pháp luật sẽ phải làm như thế nào?

3.2: Các trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở khác xảy ra trên thực tế.

Ta đã biết, luật chỉ quy định vấn đề chung nhất cho một quan hệ xã hội chứ không thể quy định được hết tất cả các trường hợp của nó có thể xảy ra. Trên thực tế, có nhiều trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở không giống với những trường hợp mà được quy định trong luật, cũng như trên thực tế không phải trường hợp nào cũng có đầy đủ thành phần hồ sơ để nộp xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Tuy các trường hợp khác không được quy định trong luật nhưng thủ tục đăng ký nhà ở về cơ bản là không có nhiều sự khác biệt. Vậy những trường hợp như vậy phải giải quyết như thế nào và có phải trường hợp nào cũng nên đăng ký quyền sở hữu nhà ở không khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo yêu cầu chứ không phải thủ tục hành chính bắt buộc. Sau đây là một số trường hợp khác em đã gặp phải trong thực tế  và cách giải quyết mà em tìm hiểu được. Vì cơ bản thủ tục là không có nhiều sự khác nhau nên em chỉ phân tích những điểm khác biệt trong thủ tục của từng trường hợp so với trường hợp được quy định trọng luật:

Trường hợp thứ nhất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở khi không có giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này ta có thể chia thành hai trường hợp nhỏ là: nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 07 năm 2006; trường hợp nhà ở đã hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2006 trở về sau.

Trường hợp nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 07 năm 2006. Căn cứ theo Điểm h – Koản 1- Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trường hợp cá nhân không trong nước không có giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND Xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/07/2006 được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định pháp luật. Như vậy, trong trường hợp này, chủ sở hữu có thể thay thế giấy phép xây dựng bằng giấy xác nhận của UBND Xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/07/2006, phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp nhà ở hoàn thành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau. Trong trường hợp này, nếu nhà ở thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng theo khoản 2- Điều 89- Luật xây dụng 2014 thì chủ sở hữu phải làm đơn đến UBND Xã để xin xác nhận về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện vè quy hoạch như trường hợp nhà ở hoàn thành trước ngày 01/7/2006. Nếu nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng mà không xin giấy phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp Huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Trường hợp thứ hai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở lần đầu mà chủ sở hữu không đồng thời là chủ sử dụng đất. Trường hợp này có thể lấy ví dụ điển hình như sau: ông A thuê đất của ông B. Sau đó, ông A xây dựng một căn nhà trên đất của ông B. Như vậy, khi ông A làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì ông A chỉ là chủ sở hữu nhà chứ không phải chử sử dụng đất. Vậy trong trường hợp này thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở như thế nào và hồ sơ bao gồm những gì?

Về thành phần hồ sơ, thủ tục đăng ký nhà ở trong trường hợp này vẫn bao gồm những thành phần trong hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở thông thường. Ngoài ra, vì chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất nên ngoài những thành phần trên thì thành phần hồ sơ phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Về trình tự thực hiện thủ tục, trước đây vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở được tách làm hai thủ tực riêng và được cấp hai giấy chứng nhận riêng tương ứng với từng thủ tục là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) và giấy chứng nhận quyền sở nhà ở, quyền sử dụng đất ở      (sổ hồng ). Vì được tách làm hai thủ tục riêng nên trong trường hợp chủ sở hữu không đồng thời là chủ sử dụng đất thì chủ sở hữu nhà ở sẽ yêu cầu được cấp sổ hồng. Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được chứng nhận trên cùng một loại giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có bìa màu hồng nhạt.

Bài viết của Lê Thị Nguyên Chung,  Văn phòng Công ty Luật TNHH Tô Cát, đăng ngày 20/05/2021